גרים בחו"ל ורוצים לקנות נכס בישראל? נעים מאוד, שמי מרטין בוקסדורף ואני מטפל במשכנתאות לתושבי חוץ מזה 15 שנה.
מה האתגרים הגדולים שעומדים בפני תושבי חוץ כאשר הם רוצים לקנות נכס ולקחת משכנתא בישראל?
מימון נמוך יחסית:
הבנקים בישראל בדרך כלל לא מוכנים לתת מימון יותר גבוה מאשר 60 אחוז מגובה הנכס הנרכש, כך שנוצר מצב שצריך בדרך כלל להביא הון עצמי ניכר מאוד של 40-50 אחוז משווי הדירה או הבית שאתם רוצים לקנות, צריכים להיות ערוכים לזה.
אני כמובן מדבר על אנשים שגרים נטו בחו"ל וכל ההכנסות שלהם מגיעות נטו מחו"ל, לאנשים שנמצאים על הקו וחיים בישראל ובעוד מקום לסירוגין, במקרים מסוימים ניתן לקבל משכנתא של 65-70 אחוז מימון משווי הדירה הנרכשת.
זיקה לישראל?
הדבר השני שהבנקים מחפשים אצל האדם שרוצה לקחת משכנתא הוא זיקה לישראל. האם יש לכם תעודת זהות ישראלית? האם יש לכם דרכון ישראלי? האם יש לכם נכס בישראל? מה הקשר שלכם בעצם למדינת ישראל?
ההיגיון כאן הוא פשוט, אם אתם גרים לעיתים בישראל או חוזרים הרבה פעמים לישראל ונמצאים כאן הרבה, אתם סביר להניח שתרצו לעמוד בתשלומי המשכנתא שלכם, כדי שלא יטילו לכם עיקולים והוצאות לפועל על הרכוש שלכם כאשר תהיו בישראל.
לעומת זאת, אם אתם פשוט יהודים אבל אין שום קשר אמיתי לישראל, אין לכם שום סיבה אמיתית לעמוד בתשלומים, כי בסך הכול, מה כבר יכול לקרות? הרי אתם ממילא לא מגיעים לישראל.
לכן הבנקים דורשים זיקה לישראל. ללא זיקה ברורה לישראל, אין שום דרך לקבל משכנתא בבנק ישראלי.
חשבון בנק בישראל:
בגדול, חוקי הלבנת הון הקיימים בישראל, לא מאפשרים להעביר כספים לחו"ל. בשום צורה או דרך. לכן משכנתאות חייבות להיות משולמות מבנק ישראלי וחשבון בנק ישראלי. תכינו את עצמכם בכך שההון העצמי יהיה בבנק ישראלי והתשלומים יתבצעו מבנק ישראלי בלבד.
אם אין לכם חשבון בנק בישראל או שההון העצמי שלכם נמצא בחו"ל, השלב הראשון יהיה להעביר את הכול לישראל, שזה גם דבר לא פשוט היום. אבל זה המצב.
לא כל הבנקים עובדים עם תושבי חוץ:
חשוב להבין, מערכת הבנקאות הישראלית היא לא מנש גלובלית. יש שניים שלושה בנקים שעובדים עם כל תושבי החוץ מכל המדינות ושאר הבנקים שפשוט לא ממש מבינים איך בודקים בכלל תושבי חוץ.
המסקנה של כל זה היא שיש בסך הכול שלושה בנקים שיודעים לעבוד היטב מול תושבי חוץ והשאר לא ממש.
למה זה חשוב? זה חשוב כי אם היו לכם בעיות בעבר מול בנקים כאלו ואחרים, זה ממש מצמצם את האפשרויות לקבלת משכנתא. הכוונה שלי היא שאם בעבר היה בעיות מול הבנקים הגדולים בישראל, כמו הסדרי חוב, מחיקות חוב וכו- זה מצמצם משמעותית את האפשרות לקבל משכנתא בישראל.
לא יודעים לבדוק הכנסות של כל מדינה ומדינה:
בהמשך לזה שמערכת הבנקאות הישראלית היא לא גלובלית, זה הקושי הגדול בבדיקת הכנסות של אנשים שגרים במדינות פחות פופולריות לישראלים.
כולנו יודעים שאם אזרחי אמריקאי יהודי רוצה לקחת משכנתא בישראל, אז צריך לבדוק קרדיט סקור ודוחות שנתיים שמדווחים לרשויות המס בארצות הברית. זה ברור ומוכר לכולם.
אבל מה קורה לגבי אזרחי ישראל או יהודים שגרים למשל במדינות אפריקה? אני אומר לכם מניסיון של הרבה שנים שהבנקים פחות מבינים לגבי בדיקת הכנסות במדינות אפריקה השונות ומאוד מתקשים להחליט איך להתייחס אליהם.
נתקלתי כבר בהרבה מקרים שהבנקים דרשו עוד ועוד מסמכים עד שפשוט העניין הלך ודעך. לכן צריל לבדוק היטב בקשר למדינה שבה אתם גרים, לפני שמחליטים לקחת משכנתא בישראל. זה עלול להיות מסובך.
התהליכים הם ארוכים ומורכבים מאוד ודורשים המון ניירת
אם קראתם עד לכאן, בטח הבנתם כבר שזה לא הכי פשוט בעולם לקחת משכנתא בישראל, כאשר אתה לא גר בישראל. לכן כאשר אתם ניגשים למהלך כזה, רצוי מאוד להיערך מבחינת זמן והרבה סבלנות.