הלוואת משכנתא חוץ בנקאית לקניית דירה – מי החברות שנותנות?

חתמתם על חוזה רכישה ולא מצליחים לקבל משכנתא? אחת האופציות היא משכנתא חוץ בנקאית, כאשר הבנקים לא מאשרים משכנתא.

נקודה חשובה:

נכון שאנחנו מדברים במאמר הזה על משכנתא חוץ בנקאית לצורך משכנתא לקניית דירה, אבל חשוב להתייעץ בכל מקרה שבו לא מצליחים לקבל משכנתא עם מישהו שמומחה בתחום משכנתאות למסורבים, כי לפעמים אתה מרגיש שכבר זהו, הכול אבוד- אבל המציאות היא שאני הרבה פעמים הצלחתי להכניס לבנקים אנשים שכבר היו בטוחים שהם חייבים להגיע לחוץ בנקאי.

על מה אנחנו בעצם מדברים?

אנחנו מדברים על הסיטואציה הכי קשה בעולם המשכנתאות, המצב שבו התחייבת לרכישת דירה וכל המאמצים לקבל משכנתא כבר כשלו. כבר ניסיתם את כל הבנקים, את כל היועצים ואת כל הניסיונות וזה פשוט לא צלח. היות ואין ברירה אחרת, פונים לשוק החוץ בנקאי בלית ברירה.

אז איך עובד השוק החוץ בנקאי?

השוק החוץ בנקאי מתחלק לשתי קבוצות גדולות של חברות חוץ בנקאיות. אנחנו נדבר על איזה קבוצות קיימות ואחר כך נבין לאיזה קבוצה המקרה שלנו משתייך ואיפה ניתן לקחת משכנתא כדי להשלים רכישת דירה.

חברות דומות לבנקים-

הקבוצה הראשונה של חברות חוץ בנקאיות הן חברות ענקיות שכולן שוות מיליארדים רבים, כאשר המטרה של החברות האלו היא "להיכנס לתוך אותם המקומות שבהם הבנקים לא יכולים לתת משכנתאות ולהיות החלק המשפיע במקומות האלו".

מי אלו החברות?

כלל ביטוח– החברה הכי גדולה כרגע בשוק החוץ בנקאי. זוהי למעשה שלוחה של חברת הביטוח הענקית כלל ביטוח. הרעיון מאחוריה הוא כזה. כלל מנהלת מיליארדים רבים של כספי פנסיות, קופות גמל וקרנות השתלמות. כחלק מהפעילות של ההשקעה בכסף הזה, נותנים משכנתאות במטרה להרוויח ריביות עבור העמיתים של חברת הביטוח בפניות, גמל והשתלמות.

מה חשוב לדעת על כלל ביטוח:

ריביות דומות לבנקים, קצת יותר גבוה

עד 30 שנה פריסה

עד 60 אחוז מימון לכל דירה ולא משנה אם זה ראשונה או עשירית

ניתן לשעבד דירה קיימת לטובת רכישת דירה אחרת

עד 60 אחוז מימון לטובת סגירת חובות וכו

יש הלוואות גישור

יש משכנתא הפוכה

אין דרגות שניות ( כלומר אין משכנתא שניה אחרי משכנתא ראשונה של הבנק)

רוצים לקוחות טובים מבחינת BDI  והכנסות ( פושטי רגל לצערי לא מתאימים. ניתן לקרוא כאן על משכנתאות אחרי פשיטת רגל)

מנורה משכנתאות–  נכנסה לפעילות בשנים האחרונות, בדומה לכלל ביטוח מנצלת את כספי המשקיעים בבית השקעות מנורה כדי לתת משכנתאות ולהסב תשואה למשקיעים. הקריטריונים מאוד דומים לכלל ביטוח, אבל אני ארשום שוב למען הסדר הטוב.

ריביות דומות לבנקים, קצת יותר גבוה

עד 60 אחוז מימון לכל דירה ולא משנה אם זה ראשונה או עשירית

ניתן לשעבד דירה קיימת לטובת רכישת דירה אחרת

עד 30 שנה פריסה

עד 60 אחוז מימון לטובת סגירת חובות וכו

יש הלוואות גישור

יש משכנתא הפוכה

אין דרגות שניות ( כלומר אין משכנתא שניה אחרי משכנתא ראשונה של הבנק)

רוצים לקוחות טובים מבחינת BDI  והכנסות

b2b– יחסית חדשים בעולם המשכנתאות. זוהי פלטפורמה חברתית למעשה. היא מציעה לאנשים להשקיע כסף ולהרוויח ריבית ואת הכסף הזה היא מציעה בצד השני לטובת משכנתאות לאנשים שצריכים משכנתא. מה שנקרא פלטפורמה קלאסית של הלוואות חברתיות.

מה חשוב לדעת על b2b?

ריביות יותר גבוהות מהבנקים

עד 30 שנה פריסה

עד 70 אחוז מימון לכל דירה ולא משנה אם זה ראשונה או עשירית

ניתן לשעבד דירה קיימת לטובת רכישת דירה אחרת

עד 70 אחוז מימון לטובת סגירת חובות וכו

יש הלוואות גישור

אין משכנתא הפוכה

יש דרגות שניות ( כלומר יש משכנתא שניה אחרי משכנתא ראשונה של הבנק)

רוצים לקוחות טובים מבחינת BDI  והכנסות – מוכנים לסלוח על בי די איי מעט לא טוב

בהרבה מקרים רוצים ערב למשכנתא

לוקחים עמלת פתיחת תיק על כל שנה של ההלוואה

טריא– חברה מאוד גדולה בעולם המשכנתאות החוץ בנקאיות, גם כן חברה של הלוואות חברתיות. מגייסים משקיעים מצד אחד ונותנים משכנתאות מצד שני.

מה חשוב לדעת על טריא?

ריביות יותר גבוהות מהבנקים

עד  30-40 שנה פריסה

עד 70 אחוז מימון לכל דירה ולא משנה אם זה ראשונה או עשירית

ניתן לשעבד דירה קיימת לטובת רכישת דירה אחרת

עד 70 אחוז מימון לטובת סגירת חובות וכו

יש הלוואות גישור

אין משכנתא הפוכה

יש דרגות שניות ( כלומר יש משכנתא שניה אחרי משכנתא ראשונה של הבנק)

רוצים לקוחות טובים מבחינת BDI  והכנסות – מוכנים לסלוח על בי די איי מעט לא טוב

לוקחים עמלת פתיחת תיק חד פעמית

גמישות עד כמה שניתן

מימון ישיר– חברה יחסית חדשה בעולם המשכנתאות החוץ בנקאיות, אבל מאוד מוכרת לציבור הרחב. אין טעם ממש להציג את מימון ישיר.

מה חשוב לדעת?

ריביות יותר גבוהות מהבנקים

עד 30 שנה פריסה

עד 70 אחוז מימון לכל דירה ולא משנה אם זה ראשונה או עשירית

עד 80 אחוז מימון בדירה ראשונה

ניתן לשעבד דירה קיימת לטובת רכישת דירה אחרת

עד 70 אחוז מימון לטובת סגירת חובות וכו

יש הלוואות גישור

אין משכנתא הפוכה

יש דרגות שניות ( כלומר יש משכנתא שניה אחרי משכנתא ראשונה של הבנק)

רוצים לקוחות טובים מבחינת BDI  והכנסות – מוכנים לסלוח על בי די איי מעט לא טוב

לוקחים עמלת פתיחת תיק חד פעמית

קרדיטו– קרן חברתית כמו שדיברנו כבר. מגייסים כסף כדי לתת משכנתאות מהצד השני. עובדי בהיקפים של מיליארדים.

מה חשוב לדעת על קרדיטו?

ריביות יותר גבוהות מהבנקים

עד  30 שנה פריסה

עד 70 אחוז מימון לכל דירה ולא משנה אם זה ראשונה או עשירית

ניתן לשעבד דירה קיימת לטובת רכישת דירה אחרת

עד 70 אחוז מימון לטובת סגירת חובות וכו

יש הלוואות גישור

אין משכנתא הפוכה

יש דרגות שניות ( כלומר יש משכנתא שניה אחרי משכנתא ראשונה של הבנק)

רוצים לקוחות טובים מבחינת BDI  והכנסות – מוכנים לסלוח על בי די איי מעט לא טוב

לוקחים עמלת פתיחת תיק חד פעמית

גמישות עד כמה שניתן

אז עכשיו דיברנו פחות או יותר על החברות שנותנות משכנתא חוץ בנקאית אשר יכולה להתאים לרכישת דירה ולא רק שיעבוד נכס קיים. אם נתקעתם בסיטואציה שאתם חייבים להשלים רכישת דירה והבנקים לא מאשרים- אלו החברות שיכולות להוות אלטרנטיבה למשכנתא. אבל, שוב להבין שלקחת משכנתא לרכישת דירה זה עניין לא פשוט- ואני רוצה להציג לכם כמה שיקולים שצריך לקחת בחשבון כאשר עושים את זה.

אין 75 אחוז-

כאשר מדברים על משכנתאות לרכישת דירה, הרבה פעמים המימון הנדרש הוא 75 אחוז, דבר שלא קיים כמעט בחברות חוץ בנקאיות. כלומר, זה יוצר בעיה וחסר כסף למרות המשכנתא. תוסיפו גם את עמלת פתיחת התיק שהיא סביב שני אחוז ויוצא שחסר עוד יותר כסף.

מחיר למשתכן-

הכוונה היא למשכנתאות שרוצים לקחת על נכס קיים, אשר נקנה לפני כן במחיר למשתכן. נניח שקניתי נכס במחיר למשתכן שעולה היום 1.5 מיליון שקלים ויש לי משכנתא של 700 אלף שקלים. לכאורה אני יכול לקחת משכנתא בדרגה שניה, אבל החברות החוץ בנקאיות בדרך כלל רוצות להוריד משווי הנכס את ההנחה של מחיר למשתכן.

כלומר, אנחנו יודעים שאם מוכרים לפני הזמן המיועד יש קנס בגובה 30 אחוז משווי הנכס. החברות החוץ בנקאיות מורידות את ההנחה הזו משווי הנכס. כלומר אם הנכס עולה 1.5, החברות החוץ בנקאיות מחשבות את שווי הנכס פחות 30 אחוז.

אין מיחזור-

הרבה אנשים אומרים משהו כמו: "אני אקח כרגע חוץ בנקאי ובהמשך אעביר את זה לבנקים". בגדול, זה נשמע נכון, אבל חשוב לזכור שהבנקים יכולים לאשר רק משכנתאות בגובה עד 50 אחוז משווי הנכס. כלומר, אם תיקחו כרגע משכנתא חוץ בנקאית בריבית גבוהה, עלולה להיות בעיה גדולה מאוד להעביר את המשכנתא הזו לבנקים. נקודה למחשבה.

אין תשלום בשוברים-

חוזרים שוב למחיר למשתכן. בקנייה מקבלן בכלל או דירה במחיר למשתכן – בדרך כלל הקבלנים רוצים את הכסף בתשלומים. החברות החוץ בנקאיות, פחות רוצות להתעסק עם תשלומים, זה מטיל עליהן הרבה בירוקרטיה וזה הרבה פחות מתאים להן. תיקחו בחשבון.

אין גרייס-

כאשר קונים דירות מקבלן, הרבה פעמים יש מה שנקרא גרייס, כלומר בנקים מאפשרים לשלם רק את הריבית עד קבלת הנכס בפועל. זה מקל הרבה מאוד על אנשים שצריכים לשלם שכירות עד קבלת הבית. בחוץ בנקאי אין דבר כזה.

משכנתא חוץ בנקאית לרכישה דירה- חוץ בנקאי "קשה"

עד עכשיו דיברנו על חברות חוץ בנקאיות אשר נותנות משכנתא לרכישת דירה, כאשר החברות האלו דומות מאוד להתנהלות הבנקים, מבחינת היכולת לתת ריבית סבירה ולפרוס את המשכנתא לשנים רבות.

מה עושות החברות של החוץ בנקאי ה"קשה":

כאן למעשה אנחנו מדברים על חברות פיננסיות שמאוד דומות לחברות מהקבוצה הראשונה, כלומר מגייסות כסף מאנשים שרוצים להשקיע ומצד שני נותנות את הכסף כמשכנתאות למי שצריך. אז למה אני קורא לזה חוץ בנקאי קשה:

ראשית: מדובר על הלוואות בלון בלבד. כלומר קח את הכסף עכשיו לפרק זמן של שנתיים עד שלוש שנים. אתה לא צריך לשלם את התשלום המלא, כי זה יוצא הון תועפות- פשוט תשלם רק את הריבית החודשית או אל תשלם כלום בכלל, כאשר התקופה תיגמר עוד שנתיים או שלוש, תחזיר את כל ההלוואה כולה.

הרעיון הוא מאוד פשוט. עוד שנתיים תיקח משכנתא חדשה בבנקים ותחזיר את החוץ בנקאי או לחלופין, פשוט תמכור את הנכס ותחזיר את כל המשכנתא כולה עם הקרן והריבית.

שנית: הריביות הן 10 אחוז ומעלה. חשוב להבין שהחברות האלו נכנסות לפעולה רק כאשר כל השאר לא מוכנים בכלל להתערב, כלומר במקרים הכי קשים שיש. הן לוקחות את כל הסיכון ולכן גם רוצות לקחת ריביות הרבה יותר גבוהות עבור הסיכון שהן לוקחות. רק לסבר את האוזן, אנחנו מדברים על ריביות של 10 אחוז שנתי ומעלה. יש גם עמלת פתיחת תיק בדרך כלל שמתווספת לעלויות הריבית.

חשוב לציין שאלו חברות שנכנסות לפעילות במקרים שנחשבים יותר מורכבים ובמצבים שהחברות מהקבוצה הראשונה לא רוצות להיכנס. צריך לחשוב היטב, איך מחזירים את המשכנתא וכל הדברים שכבר דיברתי עליהם.

להלן החברות:  טופ מימון, קרן mif, קרגו פיננסים, קואליטי, אובליגו, קבוצת doi, מיטב דש

מרטין בוקסדורף

נעים מאוד, שמי מרטין ואני מטפל כבר שנים רבות במשכנתאות למסורבים וכל המקרים המורכבים שאתם יכולים לחשוב עליהם. יש לי ניסיון של 15 שנים עם משכנתאות לאחר סירוב ואני אשמח להיות האיש שיוביל אתכם קדימה אל עבר המשכנתא שאתם צריכים.

מרטין בוקסדורף- 0508116397 או [email protected]