היום נדבר על פתרונות למסורבי משכנתא, הם לא פתרונות קלאסיים אבל הם בהחלט אופציה כאשר הבנקים לא מאשרים משכנתא.
חשוב לציין:
האופציה הראשונה היא תמיד להילחם כדי לקבל אישור למשכנתא, ללא ערבים וללא היפוך לווים וללא הסכמי ממון. הרעיון הוא קודם כל לנסות להילחם ולהשיג אישור. אבל כאשר זה לא מצליח, צריכים לנסות דברים נוספים. אז בואו נדבר על הדברים הנוספים האלו.
החלפת לווים:
בעיקר מתאים לזוג צעירים או זוגות של מבוגרים. כאשר הרעיון הוא כזה: נניח שיש זוג צעיר שרוצה לקחת משכנתא ולקנות דירה. בואו נניח שאין להם הכנסות מספיק גבוהות או שיש להם BDI שלילי והם עצמם לא מסוגלים לקחת משכנתא.
במצב הזה אנחנו יכולים לקחת את זוג ההורים שלהם, כדי שיצטרפו למשכנתא ולעשות מהלך שהוא למעשה הופך את התמונה המקובלת. יוצרים מצב שבו ההורים יהיו אלו שיירשמו בתור הלווים מול הבנק והילדים יהיו על תקן ערבים בסיטואציה הזו.
במילים פשוטות: הילדים משעבדים את הבית שלהם אבל ההורים הם אלו שלוקחים את המשכנתא בתור לווים ראשיים. המשכנתא תשולם מחשבון ההורים מהרגע הראשון, הם אחראיים על המשכנתא, הבנקים בודקים אותם מבחינת הכנסות מול הוצאות וכל שאר הבדיקות. הילדים במקרה הזה בכלל לא נבדקים, רק משעבדים את הבית שלהם וזה הכול. הילדים למעשה לא נבדקים בכלל ולא מתייחסים אליהם.
הרעיון לכאורה מאוד פשוט, כאשר הילדים הם חלשים ולא מתאימים למשכנתא, ההורים נכנסים לתמונה. ניתן לשנות את הדברים כאשר הילדים ישפרו את ההכנסות או ישפרו את הBDI.
להיעזר בערבים:
אם במקרה של החלפת לווים ( היפוך לווים) אנחנו מדברים על הילדים בתור מסורבי משכנתא קלאסיים, אז במקרה של ערבים, אנחנו מדברים על ילדים שהם יחסית בסדר- אבל צריכים חיזוק קטן כדי לקבל אישור למשכנתא מהבנק.
למשל מקרים שבהם יש בי די איי שהוא לא נוראי, אבל לא טוב. הבנק מצידו לא שולל את הילדים לחלוטין, אלא אומר שהוא צריך מישהו ש"יחזק את המשכנתא", כלומר מישהו נוסף שיצטרף למשכנתא. המקרה הקלאסי הוא אחד ההורים או אחד האחים או אחד הילדים.
הרעיון הוא מאוד פשוט: הילדים עצמם לא מספיק חזקים וצריכים חיזוק קטן, לכן מוסיפים למשכנתא מישהו נוסף מהמשפחה הראשונה המיידית, במטרה לחזק את המשכנתא. שימו לב שזה צריך להיות מישהו קרבה ראשונה, כאשר הדגשים הם ככה:
הערב הוא חלק בלתי נפרד מהמשכנתא, כלומר חלק מהמשכנתא משולם מהחשבון שלו ברמה החודשית הקבועה, הוא נבדק על ידי הבנקים לחלוטין מכל הבחינות וצריך להציג מסמכי הכנסות והוצאות בדיוק כמו הזוג שלוקח משכנתא. הערב לא קשור כלל לבית הנרכש- הוא רק עוזר מבחינת תשלום המשכנתא וזה הכול. כמובן שלאחר תקופה של שנה וחצי, בהנחה שהכול תקין – ניתן להוציא את הערב.
משכנתא ללא בן זוג באמצעות הסכם ממון:
כאן אנחנו מתייחסים למצב שבו יש זוג, כאשר אחד מבני הזוג הוא בעייתי מבחינת הבי די איי, למשל יש לו תיקים בהוצאה לפועל או נמצא כרגע בהליך פשיטת רגל ( כאן ניתן לקרוא על משכנתא לפושטי רגל). כאשר הדגש הוא שבת הזוג או בן הזוג שהם כן תקינים ורוצים להיות אלו שיקחו את המשכנתא על שמם, צריכים להיות בעלי הכנסות מתאימות ללקיחת המשכנתא.
דוגמה: נניח שיש בעל שיש לו תיקים בהוצאה לפועל ואישה שהיא תקינה לחלוטין. ביחד הם לא יכולים לקחת משכנתא, אבל אם מסתכלים על האישה לבדה, ללא בעל- היא כביכול כן זכאית לקבלת משכנתא לבד.
זה מקרה קלאסי ליצירת הסכם ממון שיוצר הפרדה רכושית בין הבעל לבין האישה, כדי שהאישה למעשה תוכל לקחת את המשכנתא לבד ללא בן הזוג. למעשה מה שאנחנו יוצרים כאן זה מסמך משפטי שבעצם אומר :"האישה והגבר הזה מתנהלים בנפרד לחלוטין, כל אחד ורכושו שלו, לכן כאשר היא לוקחת משכנתא- אנא התעלמו לחלוטין מהבעל, הוא לא חלק מהעניין".
ואז כאשר האישה מגיעה לקחת משכנתא, היא מציגה את ההסכם ( שמצריך אישרור על ידי בית המשפט) ובנקודה הזו הבנקים למעשה מתעלמים לחלוטין מהבעל, שכאילו לא קיים ומתייחסים אר ורק לכל הנתונים של האישה בלבד. רק שימו לב, גם ההכנסות של הבעל לא נחשבות- האישה צריכה להביא מספיק הכנסות כדי לשלם את המשכנתא לבד.
נקודה חשובה: אלו שאלות שעולות הרבה מאוד פעמים, כאשר אדם משמש בתור ערב למשכנתא או חלק מהיפוך לווים, בדוח האשראי שלו רואים שיש משכנתא והיא משולמת מהחשבון, כלומר לא ניתן להסתיר את זה.
אחרי שנה וחצי ניתן לעשות שינויים: הדברים הם לא לנצח, גם אם אתם משמשים כערבים או היפוך לווים, אחרי תקופה של שנה וחצי ניתן לשנות את הדברים ולהוציא אתכם מהתמונה.
כמה מילים עלי:
שמי מרטין בוקסדורף, הכינוי שלי הוא "הבולדוג" של המשכנתאות. אני פותר בעיות במשכנתא מזה 15 שנים בערך כבר, יש לי מאות המלצות וממליצים ואשמח מאוד להיות האיש שיוביל אתכם אל המשכנתא שאתם צריכים.
מרטין בוקסדורף – 0508116397 או [email protected]
לקריאה על משכנתאות לאחר פשר – במאמר כאן.