במקרים מסוימים ניתן לקחת משכנתא לבד, ללא בן הזוג ולקנות בית לבד. זה לא ניתן בכל סיטואציה, אבל בואו נדבר מתי.
הרקע המשפטי:
למה בעצם זה כזה סיפור לקחת משכנתא לבד? הרי לכאורה מה הסיפור? אני רוצה לקנות דירה ללא אישתי או אישתי רוצה לקחת משכנתא בלעדיי.
אבל בעיני הבנקים, המצב הזה הוא הרבה יותר מורכב, הם מצידם רוצים שזוגות ייקחו משכנתא ביחד או שמבחינתם או שזה עילה לקבלת סירוב משכנתא. אבל ממה בעצם הבנקים חוששים?
יש כמה חששות שלא ניתן להכחיש, אשר קשורים ללקיחת משכנתא לבד, בואו נעבור עליהם וננסה להבין את הדברים לעומק ואחר כך נעבור לפתרונות.
ראשית: החשש הראשון הוא שאדם לוקח משכנתא לבדו וכאשר חלילה הוא מגיע לגירושים- אישתו וגרושתו לעתיד יכולה לטעון שהיא כלל לא הייתה מודעת לקיום המשכנתא וממש לא ניתן לחייב אותה לשלם את המשכנתא = פשוט כי לא הסכימה לדבר הזה בכלל. הרי היא לא ידעה שהבעל לוקח משכנתא על הנכס ומגיע לה חצי מהנכס הזה.
כמה פעמים התקשרו אנשים בהליך גירושים שרצו לקחת משכנתא לבד ולהסתיר מהאישה ( גרושה לעתיד) כי היו צריכים כסף, אבל מה היה קורה בסוף? מה שהיה קורה בסוף זה שהאישה הייתה מגלה במהלך הגירושים שהזכויות שלה בנכס ( במידה ויש כאלו) נפגעו על ידי המשכנתא ויכול להיות מאוד שהייתה מגישה תביעה נגד הבעל ונגד הבנק שנתן את המשכנתא.
הטענה שמעלים בדרך כלל הבעלים, היא שהבית שלהם לפני הנישואים ואין שום צורך לדפוק חשבון לאישה. אבל היות ואנחנו לא יודעים איך מלחמת הזכויות עלולה להתפתח בגירושים- הבנקים לא נכנסים לדברים האלו בכלל.
שנית: נניח שאדם נמצא בפשיטת רגל ומשלם המון חובות, המון חובות. אישתו לוקחת משכנתא לבד אבל לא לוקחת בחשבון את ההוצאות המטורפות שיש לבעל. גם זה כבר קרה לי כבר בעבר. הרבה פעמים זוגות אומרים לעצמם:
הבעל נמצא כרגע בהליך פשיטת רגל, אנחנו לא יכולים כרגע לעשות מהלך ביחד לקניית דירה. אז בואו נתחכם ונקנה את הדירה רק על שם האישה והבעל שיהיה מחוץ למהלך- ימשיך לנהל את ההליך של פשיטת הרגל ולא יהיה חלק מהמשכנתא בכלל.
הרעיון לכשעצמו מאוד פשוט והגיוני, אבל לא בעיני הבנקים. הבנקים חושבים קצת אחרת. הם אומרים לעצמם: "האישה מחשבת את המשכורת שלה ואת ההוצאות שלה על תשלומי המשכנתא וזה בסדר, אבל העניין הוא שהיא לא לוקחת בחשבון את כל ההוצאות הכרוכות בהליך פשיטת רגל. כלומר החשש הוא שהבעל עם הבעיות שלו- יסבך את האישה ואת המשכנתא שלה.
שלישית: מאבקי ירושות. אני אישית העדתי בבית משפט בתיק שבו אבא קנה בית ממש יקר ויפה לבדו, ללא האישה. גם האבא וגם האימא נפטרו לעולמם. הצוואה של האבא היא להוריש לילד אחד והצוואה של האימא לשני הילדים.
אז השאלה שעלתה היא למי שייכת הדירה? האם לאבא שקנה לבדו לחלוטין או לשניהם, למרות שהאבא העלים את הנכס מהאימא. אז למי שייכת הדירה בעצם? זאת סיבה נוספת שהבנקים לא אוהבים קניית נכסים לבד.
אז איך לוקחים משכנתא לבד?
חתימת בן הזוג על ויתור זכויות: האופציה הראשונה היא חתימה של בן הזוג על ויתור זכויות, כלומר נניח האישה לוקחת משכנתא לבד והבעל מצידו חותם על ויתור זכויות במשכנתא ובנכס- חותם מול עורך דין שמאשר את המסמך.
זה יוצר מצב שבו הבעל מוותר על כל זכויותיו מקניית הנכס, אבל הדגש הוא שהבעל עובר בדיקה של הבנק לגבי תקינותו מכל הבחינות. כלומר, הבנקים יבדקו את הBDI של הבעל, לראות שהוא תקין. הוא אמנם מחוץ למשכנתא, אבל הבנקים ירצו לוודא היטב שהוא תקין ולא מהווה סכנה לתקינות המשכנתא, כמו שדיברנו בסעיף השני.
הסכם ממון: כאן אנחנו מדברים על האופציה הטובה ביותר לקניית נכס ומשכנתא ללא בן זוג. הכוונה היא לסיטואציה שבה נוצר מצב משפטי שמייצר הפרדה מוחלטת בין מה שהאישה עושה מבחינה פיננסית לבין מה שהבעל עושה מבחינה פיננסית.
זאת הסיטואציה המשפטית היחידה שמאפשרת לאישה או לבעל לקנות דירה לבד, ללא בן הזוג ולקחת משכנתא לבד- בלי שהבעל יצטרך לעבור בדיקות בבנק. למה? כי בעצם יש כאן הפרדה מוחלטת בין האישה לבעל. ולכן, לא צריכים לבצע שום בדיקות מול הבעל בכלל.
מרטין בוקסדורף הוא יועץ משכנתאות מומחה למצבים מורכבים.